ساخت سالانه یک میلیون مسکن، نقش تعاونی های مسکن، چالش ها و راهکارها

با اعلام شعار دولت سیزدهم در خصوص ساخت 1.000.000 مسکن در سال، برآن شدم تا با توجه به فرصت پیش‌رو نگاهی داشته باشم بر نقش شرکت‌های تعاونی مسکن، چالش‌های پیش رو و راهکارهای ممکن.

اگر دولت در نظر داشته باشد این مقدار مسکن تولید نماید و با فرض متراژ 100 مترمربعی برای هر آپارتمان (متراژ مفید و غیر مفید) و فرض هزینه¬ی ساخت هر مترمربع ساختمان با احتساب مشاعات از قرار 5.000.000 تومان (بدون احتساب ارزش زمین، آماده سازی و خدمات زیربنایی و روبنایی)، دولت نیاز به 17 میلیارد دلار بودجه جهت ساخت 1.000.000 مسکن در سال خواهد داشت که با مقایسه این بودجه با درآمد نفتی کشور (در سال 1399) که کمتر از 2 میلیارد دلار در سال است نشان میدهد، تحقق این شعار که دولت بخواهد به تنهایی در سال 1.000.000 مسکن تولید کند عملی و اجرائی نیست .
هرچند که به نظر می¬رسد هدف دولت از طرح این شعار تکمیل نیاز مسکن کشور بوده است، که متأسفانه آمار دقیقی از میزان ساخت و ساز در سال وجود ندارد و اختلاف اظهار نظر در این خصوص از طرف مراجع مختلف بسیار ضد و نقیض است، اما آنچه که میتوان از میان آمارهای ساخت سالانه¬ی مسکن با بیشترین ضریب ساخت و ساز تحصیل کرد، ساخت سالانه حدود 600.000 مسکن می¬باشد و با این فرض جهت رسیدن به هدف تولید 1 میلیون مسکن در سال، دولت می‌بایست بودجه-ی لازم جهت ساخت 400.000 مسکن را تأمین نماید که این معادل کمتر از 7 میلیارد دلار بودجه لازم دارد که بر اساس مطالب پیش گفته تأمین آن امکان پذیر نیست و لاجرم مردم باید پای در میدان بگذارند و هزینه‌ی ساخت مسکن را پرداخت نمایند که برای تحقق این امر، تعاونی¬های مسکن بهترین گزینه خواهند بود .
لازم به ذکر است وفق گزارش بانک مرکزی میزان نقدینگی سرگردان نزد مردم در سال 99 معادل 3 هزار و 467 میلیارد تومان می¬باشد که نشانگر آن است حجم نقدینگی نزد مردم که وارد چرخه¬¬ی تولید و خدمات نشده به چه میزان است و چنانچه برنامه‌ریزی دقیقی صورت گیرد می‌توان بخشی از این نقدینگی را وارد بازار مسکن نمود.
با عنایت به مطالب پیش گفته و از آنجا که تعاونی‌های مسکن کارکنان طبق اساسنامه مکلفند واحدهای مسکونی را بر اساس قیمت تمام شده و بدون دریافت هزینه‌ی بالاسری و سود به سهامداران و مشارکت‌کنندگان خود واگذار نمایند یقیناً تنها و بهترین راه خانه‌دار شدن متقاضیان مسکن و تعدیل بهای آن در سطح جامعه تعاونی¬های مسکن خواهند بود. لیکن چنانچه از طرح‌های ساخت مسکن در قالب تعاونی‌های مسکن حمایت نشود، هزینه تمام شده بالا رفته و به خودی خود از کارکرد خواهد افتاد. در ادامه به مهمترین مشکلات موجود بر سر راه تعاونی‌های مسکن اشاره می‌گردد:
1- شرکت‌های تعاونی مسکن به نسبت شرکت‌های انبوه‌سازی و نیز سازندگان حقیقی، بسیار تحت کنترل بوده و به نوعی به نسبت سازندگان حقیقی بالغ بر 25 درصد بیشتر هزینه می‌پردازند.
به طور مثال وجود بازرس و حسابرس قانونی در ارکان تعاونی به دقت فرآیندها و فعالیت‌ها می‌افزاید، حال آنکه بسیاری دیگر از شرکت‌ها از آن بی‌بهره‌اند. همچنین شفافیت فعالیت‌ها از حیث پرداخت هزینه‌ی بیمه تأمین اجتماعی و نیز مالیات بر ارزش افزوده موجب افزایش بهای ساخت و ساز به نسبت انبوه‌سازان خصوصی (حقیقی) می‌گردد به گونه¬ای که سازندگان حقیقی میتوانند فاکتور غیررسمی دریافت نمایند و نیز کارگاه ساختمانی و پرسنل و ... را بیمه ننمایند، که این اتفاق ناعادلانه موجب شده اگر یک تعاونی و یک نفر سازنده‌ی حقیقی در مجاورت هم، پروژه‌های مشابه را بسازند، در نهایت شرکت تعاونی با حداقل 25% هزینه‌ی بیشتر پروژه را به اتمام می‌رساند. حال آنکه سازنده حقیقی علاوه بر ساخت مسکن با 25% ارزانتر از شرکت تعاونی، واحدها را به قیمت روز بازار به فروش می‌رساند و شرکت تعاونی با قیمت تمام شده.
م- ازطرفی یکی از مهمترین پارامترهای هزینه پایه‌ی مسکن، بهای زمین می‌باشد و مادامی که سازمان‌های بالادستی تعاونی‌های مسکن (کلیه وزارتخانه‌ها) در واگذاری زمین‌های متعلق به خود به شرکت‌های تعاونی مسکن کارکنانشان اقدام نکنند و همچنین همراهی شهرداری‌ها،کمیسیون ماده 5، و ... در رفع موانعی چون کاربری برخی از املاک میسر نشود، تعاونی‌های مسکن ناگزیرند زمین را به بهای بازار آزاد تهیه و عرضه نمایندکه این موضوع موجب بالا رفتن بهای تمام شده خواهد بود. لازم به توضیح است که سازمان‌های دارای زمین مکلفند وفق ماده 149 قانون کار، زمین خود را با شرایط مناسب به کارگران زیرمجموعه جهت تأمین مسکن واگذار نمایند.
3- عدم تفاوت برخورد با شرکت‌های تعاونی مسکن در مقایسه با دیگر سازندگان حقیقی و حقوقی بخش خصوصی در پرداخت هزینه‌های مربوط به اخذ پروانه‌ی ساختمانی.
به طور عمده هزینه‌ی پروانه‌ی ساختمانی شامل:
1) حق تفکیک فیزیکی ملک، 2) خدمات مهندسی (طراحی و نظارت)، 3) تراکم و عوارض شهرداری، 4) بیمه تأمین اجتماعی می‌باشد که هیچگونه تفاوت و تمایزی برای تعاونی‌های مسکن در پرداخت هزینه‌ها به نسبت سازندگان حقیقی قائل نبوده و نیستند. لازم به ذکر است شرکت‌های تعاونی مسکن با وجود پرداخت حق بیمه تأمین اجتماعی در کلیه قراردادهای خود از هیچگونه بخشودگی بابت پرداخت بیمه تأمین اجتماعی اجباری پروانه¬ی ساخت نیستند و در خصوص هزینه‌های خدمات مهندسی چنانچه تعاونی دارای قوی‌ترین تیم طراحی و نظارت با استفاده از مهندسین متخصص و دارای پروانه‌ی اشتغال سازمان نظام مهندسی باشد، باز هم می‌بایست هزینه‌های بسیار بالایی در جهت باطل کردن مهر طراحی و نظارت و ... بپردازد.
4- هزینه‌های ساخت و ساز: در خصوص پرداخت این قبیل هزینه‌ها هم حتی اگر تعاونی زیرمجموعه‌ی بزرگ‌ترین تولیدکنندگان محصولات ساختمانی باشد به حسب قوانین، عدم مجوز فروش محصولات خارج از بورس کالا و ...: امکان واگذاری مواد و مصالح با قیمت تمام شده به تعاونی‌ها وجود ندارد. لذا چنانچه دولت طی راهکاری با ایجاد سامانه‌ای برای تعاونی‌های مسکن و بارگذاری پروانه‌ی ساخت، آنالیز مواد و مصالح و ... بتوانند نیازهای آنها را با قیمت دولتی تأمین نماید، تأثیر بسیار بالایی در کاهش قیمت تمام شده خواهد داشت.
5- تسهیلات بانکی: چنانچه براساس شرایط تعاونی‌های مسکن و میزان تقاضای ایشان بتوان طرحی کاملاً مجزا جهت اخذ تسهیلات بانکی با بهره‌ی کم و تنفس متناسب با حجم پروژه، اقساط طولانی مدت (مشابه آنچه در مسکن مهر و طرح بهسازی روستایی محقق شد) به طوریکه مقدار وام معادل حداقل 50 درصد از هزینه‌ی ساخت و ساز باشد، می‌تواند تأثیر بسزایی در کاهش هزینه¬ی‌ تمام شده ، داشته باشد.
6- خدمت‌رسانی مناسب سازمان‌های آب و فاضلاب، مخابرات، برق و گاز به طرح‌های تعاونی مسکن و ایجاد زیرساخت‌های لازم در بدو شروع پروژه‌های ساختمانی تعاونی مسکن. متأسفانه کم نیستند پروژه‌هایی که با وجود داشتن مجوز ساخت از سازمان‌های ذیربط و با وجود طول دوران ساخت، پس از آماده‌سازی قابل بهره‌برداری نیستند، چرا که سازمان های مربوطه اقدام به تجهیز شبکه و یا توسعه و ایجاد آن ننموده‌اند.
بنهایه و به طور خلاصه چنانچه دولت فخیمه¬ی سیزدهم بتواند برای تعاونی‌های مسکن تسهیلات ویژه‌ای شامل:
1) واگذاری زمین مناسب از طریق سازمان زمین شهری و یا سازمان‌های بالادستی (وزارتخانه‌های متبوع) شرکت تعاونی کارکنان و تسهیل تغییر کاربری‌های احتمالی. 2) بخشودگی بخشی از هزینه‌های بیمه و مالیات. 3) بخشودگی برخی از هزینه‌های مربوط به شهرداری و سازمان نظام مهندسی ساختمان. 4) واگذاری برخی از مواد و مصالح مورد نیاز ساختمان سازی (میلگرد، سیمان و ... ) با قیمت تمام شده از کارخانجات تولیدکننده. 5) در اختیار قرار دادن تسهیلات کم بهره، با دوران تنفس متناسب با دوره‌ی ساخت و اقساط بلند مدت. 6) الزام شرکت‌های مخابرات، آب و فاضلاب، برق، گاز و شهرداری‌ها جهت تأمین به موقع زیرساخت‌های مورد نیاز پروژه‌های تعاونی مسکن
را ایجاد نماید، میتوان با کمک خود مردم مشکل ساخت مسکن را حل نمود و با بر هم زدن بازار عرضه و تقاضا ( کاهش تقاضا در اثر تولید کافی مسکن ) و نیز واگذاری مسکن به قیمت تمام شده سهم به سزایی در کاهش بهای مسکن در کل جامعه ایفا نمود .

1778 بار مشاهده