تعاونی های مسکن، بهترین و آسانترین راه های خانه دارشدن

مهندس احسان باجلان طی مصاحبه با هفته نامه آتشکار از ظرفیت بالای پرسنل شاغل و بازنشسته شرکت سهامی ذوب آهن و تعاونی مسکن سخن گفت

1-ضمن معرفی خود، رزومه کاری خود را بفرمایید.
احسان باجلان هستم، 38 ساله، دیپلم هنرستان رشته ی ساختمان – فوق دیپلم ساختمان دانشکده مهاجر و کارشناسی ناپیوسته عمران دانشگاه آزاد نجف آباد
از سال 77 با اتمام درس هنرستان در بازار کار در زمینه ی ساختمان مشغول به کار شدم که حاصل آن اجرا و طراحی بیش از 100 پروژه ی مسکونی – تجاری – اداری در قالب قرارداد شخص حقیقی شده است .
از سال 88 بعنوان سرپرست دستگاه نظارت و مسئول دفتر فنی پروژه ی 114 واحدی زاینده رود متعلق به شرکت تعاوی مسکن فرهنگیان مبارکه با فعالیتهای شرکت های تعاونی مسکن آشنا شدم و از آن سال به صورت پیوسته در این زمینه مشغول فعالیت هستم که از بارزترین فعالیت ها می توان به
•مدیر فنی و سرپرست دستگاه نظارت پروژه ی 450 واحدی بهار متعلق به اتحادیه ی شرکت های تعاونی مسکن فرهنگیان استان اصفهان
• سرپرست و مدیر فنی پروژه ی 120 واحدی زاینده رود متعلق به شرکت تعاونی مسکن فرهنگیان ناحیه 4 اصفهان
• مدیر دفتر فنی شرکت تعاونی مسکن فرهنگیان ناحیه 5 اصفهان با پروژه های 90 واحدی مهتاب یک، 408 واحدی مهتاب دو، 112 واحدی هفت آسمان ، 80 واحدی مینا و 110 واحدی نگین فرهنگیان
• مجری پروژه ی 150 واحدی ویلایی در شهر مجلسی متعلق به شرکت تعاونی مسکن فرهنگیان مبارکه
•کارشناس فنی و داور کمیته ی حل اختلاف اتحادیه ی شرکت های تعاونی مسکن استان
•مشاور مسکن رئیس محترم اتاق تعاون استان
اشاره نمود که البته در کنار این موارد بعنوان مشاور فنی در بسیاری از شرکت های تعاونی مسکن همچون پتروشیمی و کارکنان علوم پزشکی اصفهان مشغول به فعالیت بوده ام .

2-آیا تعاونی های مسکن توان تأمین مسکن مناسب و با کیفیت را دارند ؟
با توجه به تجربه ی حضور مستقیم در بیش از 10 تعاونی برتر و فعال شهر اصفهان و خارج از تعصب سازمانی ، معتقدم یکی از تنهاترین راه¬های خانه دار شدن ، تعاونی های مسکن خواهند بود و چنانچه چیدمان مناسبی در شرکت¬های تعاونی صورت پذیرد و مدیران تعاونی در خصوص وظایف محوله و نیز امر ساخت و ساز اطلاع و تجربه¬ی کافی داشته باشند قطعا نتایج مثبتی حاصل می¬گردد. یکی از مهمترین دلایل این امر عدم وابستگی به منابع دولتی ، عدم وابستگی مستقیم به مدیریت دولتی ، عدم درگیری قوانین دست و پا گیر ، پویایی نوع تصمیم گیری ها بر اساس شرایط روز و مهمترین عامل تحویل واحد بر اساس قیمت تمام شده و نحوه¬ی پرداخت و توان اعضاء می¬باشد و فی الواقع با جمع آوری سرمایه¬های خرد اعضاء علاوه بر کمک به اشتغال زایی ( درگیری مستقیم 400 شغل در صنعت ساختمان ) پول تبدیل به ساختمان می¬شود . که چه بسا این پول در صورت عدم تبدیل به کالا هر روز از ارزشش کاسته می¬گردد.
در خصوص تأمین مسکن مناسب و با کیفیت به جرأت می¬توان گفت با تغییر رویکرد مدیران شرکت¬های تعاونی و نیز بالا رفتن به حق سطح توقع اعضاء ، در حال حاضر شرکت¬های تعاونی مسکن جزو بهترین سازندگان مسکن هستند که در این خصوص نمونه¬های بسیاری وجود دارد .
دیدگاه اینجانب بر آن است که با خرید زمین در موقعیت های شهری روبه رشد ، خوش آتیه ، شاخص و نیز طراحی به روز و استفاده از مصالح مرغوب ( بالاخص در قسمت مشاعات ) ، بهترین و بالاترین ارزش افزوده را برای اعضاء ایجاد نماییم .

3- ظرفیت و توان تعاونی مسکن کارکنان ذوب آهن تا چه میزان قابل ارتقاء است ؟
من به واقع سقف ظرفیتی برای تعاونی ذوب آهن قائل نیستم و معتقدم با توجه به تعداد پرسنل، شرکت¬های زیر مجموعه ، بازنشستگان و خانواده¬ی بزرگ ذوب آهن و پراکندگی فرهنگی ، ظرفیت ساخت چند هزار واحد مسکونی وجود دارد.
که متاسفانه این ظرفیت مغفول مانده و با نگاهی به دیگر شرکت¬های تعاونی مسکن این امر قابل مشاهده است .
نکته¬ی دوّم در ارتقای سطح فنی – اجرایی – مدیریتی – مالی – اداری و سازمانی می¬بایست کوشید و شکل و نوع فعالیت آن را به حد مطلوب و در حد ظرفیت واقعی ارتقاء داد .

4- جهت ارتقاء سطح کیفی در برنامه ریزی ، خرید و ساخت واحدهای مسکونی چه برنامه هایی دارید ؟
قطعا هدف گذاری اصلی ساخت مسکن مناسب و با کیفیت جهت تمام سلیقه ها ، فرهنگ ها و سطح درآمد جامعه¬ی بزرگ ذوب آهن است که با شناسایی دقیق و تحلیل آن می¬توان برنامه ریزی نمود . در این خصوص اپلیکیشن تعاون سیستم که دقیقا بر اساس نیاز شرکت های تعاونی مسکن تهیه شده است خریداری و در حال بارگذاریست .
همچنین با استفاده از فرم امکان سنجی و انجام نظرسنجی می¬توان نیاز متقاضیان و سطح توقع آنها را شناخت و پس از پالایش اطلاعات نسبت به اجرایی شدن آنها اقدام نمود .
با توجه به فعالیت مرتبط اینجانب در بخش مسکن در سطح شهر اصفهان و شرکت های تعاونی و ارتباط موثر با سازندگان مسکن و مالکان زمین ، بالغ بر 20 پروژه جهت سرمایه گذاری و خرید زمین یا تراکم در دستور کار قرار دارد که به صورت تدریجی با انجام مذاکره با ایشان نسبت به خرید و پذیره نویسی اعضاء اقدام می¬گردد. در خصوص ساخت واحدهای مسکونی با توجه به تجربه¬ی مستقیم اینجانب در زمینه¬های طراحی ، نظارت ، اجرا و مدیریت پروژه¬ با تشکیل سازمان منسجم از متخصصان می¬توان به بهترین نحو و در کوتاه ترین زمان کارها را به سرانجام رساند .

5- بهره مندی از نرم افزارهای مختلف ساختمانی ، حسابداری ، انبار داری چه جایگاهی در استمرار .... تعاونی مسکن دارد؟
تمامی نرم افزارها در جهت تسریع و تسهیل امور، تولید شده اند و با توجه به شرایط زمان، ارتقاء یافته و روز به روز اشکالات گذشته را رفع و نیازهای جدید را مرتفع می¬سازند . قطعا شرکت تعاونی که سیستم امتیازبندی و اداری آن با سیستم عامل داس کار میکند نمیتواند هیچ پویایی داشته باشد ، یا تعاونی که سیستم بایگانی آن همچنان به صورت پوشه و کاغذ و کپی مدارک و .... است نمی¬تواند ادعای ساخت چند هزار مسکن داشته باشد ( وضعیتی که متاسفانه در حال حاضر وجود دارد ) اینجانب به دلیل آشنایی و علاقه به استفاده از تکنولوژی های نوین و البته تجربه های علمی و تحقیقاتی معتقدم استفاده از نرم افزارهای به روز و نیروهای خلاق ، علاقه مند و توانمند در تمام زمینه های کاری اعم از فنی مهندسی – مالی – اداری و ... موجب پویایی و به روز بودن شرکت تعاونی می¬گردد به گونه ای که این امر در نوع ساخت و ساز تاثیر بسزایی خواهد داشت .
شاید شعار به نظر آید ولی من معتقدم پروژه ای که امروز طراحی می شود با توجه به طول مدت ساخت پروژه ( بعنوان مثال 36 ماه ) می بایست عملا برای 3 سال آینده طراحی شده باشد تا در زمان ساخت اصطلاحا DeMode به نظر نیاید .

6- جهت اطمینان خاطر پرسنل جهت سرمایه گذاری در تعاونی مسکن و افزایش سهامداران چه اندیشیده اید؟
اصلاح گذشته ، برنامه ریزی و هدف گذاری صحیح ، اصلاح ساختار شرکت تعاونی و توجیه اقتصادی پروژه های جدید ، قطعا نکاتی است که می تواند موجبات اعتماد سازی اعضاء و سهامداران را جلب کند . احترام به همکاران و کارکنان زحمتکش ذوب آهن در رفع مشکلات پروژه های شفق و نگارستان مهمترین گام در جهت بازیابی اعتماد ایشان خواهد بود .
مهمترین عامل افزایش سرمایه¬ی سهامداران خروج سهم از وجه نقد به کالای با ارزش همچون ملک و ماشین آلات است .
باعث تأسف است که ارزش سهم 600 هزار تومانی سهاداران پس از حدود 10 سال 3 برابر شده است حال آنکه شاخص تورم در بخش مسکن و مصالح ساختمانی حدود 10 برابر افزایش یافته است .
نکته¬ی تأسف آور آنکه برخی از همین کالاهای سرمایه ای مجدد تبدیل به وجه شده اند که در این خصوص معتقدم بحث سهام و سهامدار از عضو مشارکت کننده در پروژه می بایست تفکیک شود و جهت سهم سهامدار برنامه ریزی اقتصادی بلند مدت صورت پذیرد .
در تعاونی مشابه که در سال 87 اقدام به خرید ملک در منطقه ای مرغوب با سرمایه سهامداران انجام شده است این سرمایه به حدود 15 برابر افزایش یافته است .

7- از بدو انتصاب تا کنون برای پروژه های قدیمی و تحویلی ذوب آهن چه کرده اید ؟
با توجه به شروع فعالیت غیررسمی از تاریخ 16/09/98 و اقدام رسمی از تاریخ 25/09/98 با هیأت مدیره¬ی پروژه های شفق و نگارستان جلسه ¬ی مشترکی ترتیب داده شد و مسائل و مشکلات ایشان استماع شد .
از پروژه¬ی شفق و نگارستان با حضور هیأت مدیره¬ی ساختمان بازدید به عمل آمد و گزارش ایرادات ، نواقص و کاستی های آن پروژه ها به همراه برنامه اصلاحی به هیأت مدیره¬ی تعاونی ارائه شد .
قراردادها ، صورت حسابها و دیگر مکاتبات پروژه ها مورد بررسی قرار گرفت . اخذ تاییدیه¬ی فنی استاندارد پروژه¬ی نگارستان انجام پذیرفت . کپسول های آتش نشانی به صورت کامل برای پروژه¬ی نگارستان خریداری و تحویل هیأت مدیره شد .
در خصوص نصب تابلوهای نشانگر، خط کشی پارکینگ ها و دیگر امور اقدام و پیمانکار انتخاب گردید .
با شرکت های طرف قرارداد اعلام و اطفاء حریق مکاتبه و تماس برقرار شد و برنامه راه اندازی سیستم در دستور کا قرار گرفت .
کلیه¬ی ایرادات و اقدامات لازم بر اساس گزارش کارشناسی در قالب برنامه زمان بندی در دستور کار قرار گرفت .
یکی از مهمترین اقدامات لازم ، اخذ پایان کار و اسناد مالکیت این دو پروژه می¬باشد که متأسفانه تاکنون هیچ اقدام شایسته و موثری صورت نگرفته است و می¬بایست در اسرع وقت به سرانجام رسد .


8- جهت کاهش هزینه ساخت و افزایش سود آوری واحدها چه برنامه ای دارید ؟
شاید پاسخ به این سوال به نوعی دست بنده را باز می¬کند لیکن به صورت کلی انتخاب زمین در منطقه¬ی روبه رشد و دارای ارزش سرمایه گذاری ، ساخت و ساز بر اساس روش امانی ، تجهیز شرکت تعاونی به تیم فنی مهندسی و کادر اداری – مالی قوی و توانمند و سرعت در اجرا قطعا برنامه هایی است که منجر به افزایش سودآوری پروژه¬های در دست ساخت خواهد شد .


9- انتصاب شما بعنوان مدیرعامل تعاونی مسکن تا چه زمانی ادامه دارد ؟
تنها نکته¬ای که هیچگاه به آن فکر نکرده¬ام همین موضوع است . بسیاری از دوستان و حتی مسئولان محترم اداره¬ی تعاون با زبان بی زبانی مرا از آمدن و پذیرش این مسئولیت منع کردند چرا که هیأت مدیره عمر کوتاهی دارد و ممکن است با تغییر هیأت مدیره شرایط تغییر کند . لیکن بر اساس اعتماد دوستان در هیأت مدیره و تصمیم جهادی ایشان ، از نظر اخلاقی رد این پیشنهاد کار صحیحی نبود . هر چند در این اثنا شیطنت هایی صورت پذیرفت که جز معطل ماندن کار اعضاء و طرفین حساب، نتیجه ای در برنداشت .


10- نقاط قوت و ضعف تعاونی مسکن ذوب آهن چه می باشد ؟
مطمعنا وجود پرسنل زحمتکش و سخت کوش ذوب آهن ، تعداد بالای خانواده کارکنان ، بازنشستگان و شرکت¬های زیرمجموعه و آشنایی با کار اجرایی ، مدیریت و صنعت ساختمان مهمترین نقطه قوت شرکت تعاونیست .
نقاط ضعف هم متأثر از گذشته و تفکر حاکم بر شرکت تعاونی بوده است که با ضعیف شمردن جایگاه آن که از سر و شکل دفتر تعاونی مشهود است نشأت می¬گیرد می¬بایست با دمیدن روح امید و ایجاد نشاط از این رخوت دوری و به سمت قله های بلند سعادت گام برداریم .